Nous sommes sur le point d’entrer dans de nouveaux modes de vie et de travail. Du moins, c’est ce que nous disent, depuis le début du millénaire, les sociologues, économistes, urbanistes et architectes avant-gardistes. Mais ont-ils bien raison ? Des géographes, tels que David Harvey, soutiennent que la solution inhérente aux crises sociales et économiques réside dans une évolution de l’espaceHarvey, D. 1989. The Condition of Postmodernity : An Enquiry Into The Origins of Cultural Change, Oxford, Blackwell.. Ce moment particulier, ne concernant encore aujourd’hui que les classes créatives, verra l’apparition de nouvelles formes d’environnements de bureau.
Au cours du siècle dernier, le paysage urbain a vu les immeubles de bureaux et leurs sites émerger et évoluer. Les plans d’urbanisme et d’architecture ont été conçus en fonction des principes idéologiques de l’ère moderniste ; des principes promoteurs de santé, de sécurité sociale, d’espace, de lumière naturelle et d’air frais pour les fonctions clés de la ville, à savoir le logement, le travail et les loisirs. La conception architecturale et urbaine de nos immeubles et de nos villes repose aujourd’hui encore sur ces principes modernistes. Pourtant, ces derniers ne correspondent plus à notre rapport à la ville ni à la façon dont travaillent (ou souhaiteraient travailler) les entreprises et leurs employés. C’est ainsi que les immeubles de bureaux et leurs sites, créés selon ces principes, se dégraderont et deviendront obsolètes à un rythme de plus en plus effréné.
Cet article traite de l’évolution des valeurs structurelles urbaines, à l’aide de données empiriques issues d’une étude sur le marché du bureau à Amsterdam. Nous citons également notre enquête Delphi sur les préférences des utilisateurs, fondée sur le sondage d’un panel de spécialistes en immeubles de bureaux. L’enquête associait les caractéristiques clés, essentielles pour les employés de bureau, que nous avons utilisées pour comprendre l’utilisation et le taux d’occupation de quelques deux cents immeubles de bureaux choisis à Amsterdam.
La révolution industrielle et l’émergence des bureaux
L’immeuble de bureaux tel que nous le connaissons aujourd’hui est né, parallèlement à la Révolution industrielle, comme un moyen de contenir les services administratifs liés à la production. Les premiers immeubles de bureaux modernes ont vu le jour aux États-UnisPevsner, N. 1976. A History of Building Types, London, Thames and Hudson.; citons par exemple le Guaranty Building de Sullivan à Buffalo (1895) ainsi que le Rookery (1888) et le Monadnock (1891) de Burnham & Roots à Chicago. En Europe, les immeubles de bureaux notables de l’époque sont, entre autres, le Postsparkasse à Vienne (1906) et le siège du Nederlandsche Handel-Maatschappij à Amsterdam (1920).
Pendant la révolution industrielle, les immeubles de bureaux se trouvaient près des zones industrielles, ou bien se situaient, comme les premières banques, les bureaux administratifs et les Bourses, dans les centres-villes, au cœur des magasins, des espaces culturels et des logementsBluestone, D. 1991. Constructing Chicago, New Haven, Yale University Press.. La taille des immeubles de bureaux n’était pourtant pas négligeable et un édifice tel que le Nederlandsche Handel-Maatschappij était totalement disproportionné par rapport à son environnement urbain. Au cours des années 1920 et 1930, les immeubles de bureaux se construisaient en association avec des travaux d’infrastructure. Grâce au travail des urbanistes fonctionnalistes, l’évolution de l’environnement et de la typologie des immeubles de bureaux s’est faite à échelle urbaine.
Fonctionnalisme et aménagement du territoire
Les fonctionnalistes ont tenté d’appliquer le design mécanique et le pragmatisme du mouvement moderniste des années 1930 à la planification urbaine. Le Mouvement Moderne aspirait à une architecture qui soit une « machine à vivre » en mesure de contribuer à la santé et au bien-être de ses habitants. Les fonctionnalistes désiraient, à leur tour, créer une ville « saine » et extrêmement rationnelle, et de tels urbanistes ont trouvé dans la Charte d’Athènes – rapport du CIAM (Congrès International d’Architecture Moderne) tenu à Athènes en 1933 – leur bibleFrampton, K. 1992. Modern Architecture; a Critical History, London, Thames and Hudson.. Le texte prévoyait la destruction totale des centres historiques et préconisait un réaménagement intégral comprenant une séparation stricte du logement, du travail et des loisirs. Du fait de la dépression des années 1930 et de la Seconde Guerre mondiale, le grand réaménagement n’a pas eu lieu en Europe avant la fin des années 1940 et le début des années 1950. Les idéaux fonctionnalistes d’un espace à grande échelle et à fonction unique, sous forme d’immeubles industriels fabriqués en série, correspondaient bien aux désirs des politiciens, ingénieurs et promoteurs attirés par une reconstruction efficace et rentable des dégâts. Aujourd’hui encore, le programme fonctionnaliste prédomine en Europe dans les domaines de l’urbanisme, de l’aménagement territorial et de l’architecture. Aux Pays-Bas, très peu touchés par les bombardements de la guerre, de tels réaménagements ont surtout complété les villes existantes et créé les premières zones de bureauxIbelings, H. 1999. Nederlandse Stedenbouw Van de 20ste Eeuw Door Hans Ibelings, Rotterdam, NAi Uitgevers..
L’influence de l’urbanisme fonctionnaliste sur les villes s’y ressent partout. La journée, dans les zones résidentielles, les rues et les parkings sont vides ; dans les zones de bureaux ou les parcs de bureaux, les employés quittent leur lieu de travail à 17 heures, prennent leur voiture et laissent derrière eux une ville fantôme. Les centres-villes sont bondés le week-end et quasi déserts la journée en semaine. En outre, cette segmentation fonctionnelle des espaces urbains entraîne des embouteillages, notamment parce que chacun fait la navette. Si ce découpage par zones tire son inspiration des zones industrielles polluantes et des logements insalubres du xix e, les usines modernes ont depuis longtemps déménagé en dehors des villes pour des raisons surtout économiques, et la nécessité de cette organisation par zones ne va plus de soi. De grandes étendues urbaines sont toujours construites suivant ces idéaux fonctionnalistes ; néanmoins, selon Harvey, les conditions qui justifiaient ce type de segmentation ne sont plus réuniesOp. cit., note 1..
La ville et la classe créative
La ville industrielle était dominée par le secteur industriel et son administration, mais la ville post-industrielle est devenue un centre qui offre des services à ses habitants et aux industries ayant déménagé dans d’autres régions, ou même d’autres pays. Dans la ville post-industrielle, la séparation des logements, du travail et des loisirs n’est plus fonctionnelle. C’est un concept dépasséTiesdell, S., OC, T. & Heath, T. 1996. Revitalizing Historic Urban Quarters, Oxford, Architectural Press.. Selon Richard Florida, dans son livre The Rise of the Creative Class (2002), la nouvelle grande classe ouvrière est la classe créative. Alors que les bureaux de l’après-guerre étaient catégorisés comme des « usines à cols blancs », les employés de bureau du xxi e siècle sont hautement qualifiés et exercent leur activité de façon plus ou moins indépendante. Florida décrit la classe créative comme étant composée d’employés de formation supérieure ou d’indépendants travaillant dans des secteurs traditionnellement créatifs comme l’architecture, le graphisme, l’artisanat, l’université, mais aussi d’employés de sociétés de services informatiques ou de conception de sites web. Les employés de la classe créative ont, pour la plupart, des horaires souples et travaillent autant depuis chez eux qu’au bureau. Ils n’ont pas à travailler huit heures par jour et n’ont pas besoin de séparer leur lieu de travail de l’endroit où ils habitent.
Le marché du bureau à Amsterdam – étude de cas
Après avoir profité de quelques années florissantes, le marché du bureau hollandais est à présent marqué par une offre excessive et une surproduction, avec un taux global d’occupation nationale de 15%. Si l’effondrement de l’immobilier n’étonne plus, ce qui inquiète est que 60% des espaces de bureaux inoccupés le sont depuis trois ans ou plus, laissant supposer que cet espace est devenu obsolète. Les nouveaux immeubles de bureaux se développent au même rythme que les plus anciens deviennent surannés. Tandis que les nouveaux immeubles révèlent un taux d’occupation relativement élevé, il n’y a que très peu de locations, voire aucune, dans les immeubles des années 1990, 1980 et précédentes. Par conséquent, la plupart des demandes faites au marché de bureaux d’Amsterdam peuvent être attribuées à des sociétés qui emménagent dans des immeubles récents.
Les immeubles et sites existants vieillissent. Une part croissante de l’offre est superflue et il sera difficile de la louer, même dans le cas d’un redressement économique. Selon DTZ, un million de mètres carrés d’espaces de bureaux aux Pays-Bas sont des cas désespérésDTZ 2010. L’ offre du marché de bureau hollandais devient obsolète. In: V.O.F., D. Z. (éd.) The Netherlands, a national picture. Amsterdam: DTZ Zadelhoff v.o.f.. Les bâtiments sont démodés et situés sur des sites monofonctionnels délabrés. Le problème des immeubles vacants est vu surtout comme un problème d’emplacement. Parmi les lieux problématiques, on compte les parcs de bureaux et les industries des années 1980 situés près des autoroutes et des périphériques, difficilement accessibles par les transports en commun. Leur localisation s’explique par le contexte des années 1980, un moment où l’accessibilité en voiture était le critère de localisation le plus important, comme le montrent les études de marché de 1988 et 1991Korteweg, P. J. 2002. Veroudering Van Kantoorgebouwen Probleem of Uitdaging?, Utrecht, KNAG.. Le marché révèle un redressement économique, le développement urbain bénéficie alors d’un soutien politique et les centres-villes sont encore réservés au commerce. Les parcs de bureaux monofonctionnels construits vingt cinq ans plus tard sont caducs, tant dans leur fonction qu’au niveau économique.
Préférences utilisateurs et espace vacant
Si l’on traite des marchés de bureaux et des préférences utilisateurs des employés, il faut également envisager les marchés géographiques locaux et leurs segments précis. Au sein du marché immobilier de l’immeuble de bureaux, l’Atelier V a défini sept types d’utilisateurs à partir de leurs exigences et de leur bureau idéalAtelier V & Motivaction 2005. Office Styles.. On compte ainsi les professionnels conscients de leur image, dont, typiquement, les multinationales comme les banques et les cabinets d’avocats ; les fonctionnalistes bureaucratiques, moins dépendants de leur réputation, comme les organisations semi-gouvernementales et les sociétés techniques ; les spécialistes des questions urbaines, souvent représentés par des PME, étroitement liés à leur environnement urbain ; les précurseurs extravertis qui utilisent leur bureau pour faire passer un message ; les organisations commerciales austères qui se concentrent sur la fabrication et la vente ; les conservateurs modestes, comme les entreprises traditionnelles de comptabilité, les services fiscaux et la banque privée ; et enfin, les services sociaux, qui sont généralement des organisations gouvernementales où les interactions sociales entre les employés sont essentielles dans le choix des bureaux. Les considérations sont différentes selon les types d’utilisateurs, mais les critères récurrents sont l’environnement et la spécificité du site, laquelle intègre la présence de cafés, de magasins pour flâner à l’heure du déjeuner, ainsi que de lieux où retrouver des amis ou tout simplement s’évader du bureau. D’autres critères tels que l’apparence, l’allure et l’ambiance de l’immeuble ou du site semblent avoir tout autant de poids que les critères « forts » comme l’accès et l’environnement de travail. Selon des études antérieuresBAUM, A. 1993. “Quality, Depreciation, and Property Performance.” The Journal of Real Estate Research, 8, 541-565.,Op. cit., note 9, les immeubles dont la qualité spatiale et visuelle est faible, en mauvais état et délabrés, ou bien vandalisés, sont bien moins appréciés. Des systèmes informatiques défaillants, de piètre qualité ou dépassés, ont été cités dans de nombreux sondages comme un facteur répulsif, une raison de quitter un immeuble, mais pas tant comme raison de ne pas emménager dans un immeubleOp. cit., note 11. Nous voulions interroger plus encore les préférences des employés à la recherche de nouveaux bureaux. Dans un marché du remplacement, où les locataires déménagent vers des immeubles mieux adaptés, les immeubles de bureaux préférés par les employés utilisateurs de ces espaces sont loués tandis que les immeubles moins appréciés sont délaissés et videsRemoy, H. 2007. Transformatie van kantoorgebouwen thema’s, actoren, instrumenten en projecten. Rotterdam: Uitgeverij 010.. Notre étude portait sur le marché d’Amsterdam, composé de sept millions de mètres carrés, plus du double que celui de Rotterdam, le deuxième des Pays-Bas, et se concentrait sur les deux profils d’utilisateurs les plus importants : les spécialistes de questions urbaines et les professionnels de prestigeOp. cit., note 10.
L’enquête Delphi sur les préférences utilisateurs
À l’aide d’études antérieures, nous avons déterminé vingt et un critères considérés comme des facteurs d’attraction pour les sociétés à la recherche de bureauxOp. cit., note 9,Louw, E. 1996. Kantoorgebouw en vestigingsplaats, Delft, Delftse Universitaire Pers.,Rodenburg, C. A. 2005. Measuring Benefits of Multifunctional Land Use; Stated Preferences Studies on the Amsterdam Zuidas. Vrije Universiteit Amsterdam., prenant en compte divers outils d’évaluation qualitative des immeubles ainsi que des études de préférences utilisateurs spécifiques à la vie de bureau. Cette analyse repose sur le classement de Delphi, une approche utilisée dans le domaine de la gestion permettant de dégager un consensusDelbecq, A. L., Ven, A. H. V. D. & Gustafson, D. H. 1975. Group Techniques For Program Planning, Glenview, Scott Foresman.: elle consiste à poser deux à quatre séries de questions à chaque membre d’un panel. Dans notre cas, après deux séries, le niveau de consensus pré-requis était atteint, ou bien les résultats ne s’amélioraient pas. Ces derniers ont donc été considérés satisfaisants. Le panel se composait de dix-huit spécialistes des tendances d’aménagement de bureaux et d’experts en diverses disciplines. Les membres du panel ont eu pour consigne de classer les caractéristiques des immeubles de bureaux et des sites en fonction de leurs préférences utilisateurs. Les trois caractéristiques les plus importantes se sont avérées être le parking, l’apparence extérieure et la reconnaissance par l’utilisateur. Pour ce qui est du site, l’accessibilité en voiture et le prestige se sont révélés les deux plus importants. Dans cette étude, le prestige de l’emplacement de l’immeuble est défini par une combinaison fonctionnelle de la localisation, de la qualité de l’espace public et de l’occupation des alentours. Le consensus au sujet des caractéristiques du site était moins prononcé que pour celles de l’immeuble. Parce que très peu de variations sont apparues entre la première et la deuxième série de questions, il aurait été inutile de poursuivre les interrogations.
Facteurs attractifs : classement des caractéristiques des bâtiments et des sites
Par rapport aux enquêtes précédentes, les derniers classements montrent des changements dans les préférences utilisateurs. Dans la première série d’entretiens de l’enquête Delphi, les experts devaient commenter et argumenter leur classement. Il en est ressorti cette fois-ci, que même si l’accessibilité en voiture est encore considérée comme la caractéristique de localisation la plus importante, le prestige et les commodités disponibles dans les environs sont de plus en plus importants. Cela dit, la divergence d’opinions au sujet des commodités est conséquente. Chose intéressante, lorsqu’on demande quelles caractéristiques du site pourraient être liées au faible taux d’occupation de certains immeubles de bureaux, ce sont le faible prestige et le peu de commodités des environs qui sont cités, et non l’accessibilité en voiture.
Études hédoniques
Les mêmes critères ont été ensuite appliqués dans le cadre d’une étude hédonique sur les préférences des employés de bureaux du marché d’Amsterdam afin d’identifier des points communs entre les immeubles de bureaux vides. Deux cents immeubles de bureaux à Amsterdam ont été examinés, dont la moitié est plus ou moins occupée. Les immeubles sélectionnés proviennent de sources diverses, notamment des bases de données DTZ de transactions et d’offres. Le facteur le plus fort dans les immeubles les moins appréciés des utilisateurs est la vacance structurelle. Afin de mesurer les préférences utilisateurs, la condition de sélection des immeubles référencés dans cette étude est qu’ils n’aient connu qu’une seule transaction au cours des six dernières années, ou qu’ils aient connu un degré plus ou moins élevé de vacance structurelle.
D’autres études montrent que les immeubles de bureaux préférés disposent d’une quantité suffisante de parkings, ont une bonne apparence extérieure et sont reconnaissables par les employés, mais aussi, la localisation des immeubles doit être prestigieuse et facilement accessible en voiture. Néanmoins, les analyses de DiPasquale (1996) et de Dunse (2001) nous préviennent de l’existence de sous-marchés au sein des marchés de bureaux. Les sous-marchés de bureaux suggèrent ainsi une hiérarchie entre les caractéristiques des immeubles et celles des sites. Les caractéristiques du site apparaissent secondaires par rapport aux considérations du marché, et les caractéristiques de l’immeuble sont secondaires par rapport à celles du site, comme l’indique la conclusion de l’enquête de DelphiRemoy, H., Koppels, P. W., Van Oel, C. & De Jonge, H. Year. Characteristics of vacant offices: A Delphi-approach. In: ENHR Rotterdam 2007, 2007 Rotterdam.. Les résultats de l’enquête de Delphi et de l’étude hédonique montrent qui plus est une convergence des deux principaux critères du site : le prestige et les commodités.
Un héritage
Les immeubles de bureaux et leurs sites ont considérablement évolué depuis la construction du premier immeuble de bureaux moderne au début du xx e siècle. Structures génériques administratives dans les centres-villes, d’abord construites pour des organisations spécifiques, et donc avec une identité spécifique, les immeubles de bureaux sont devenus des structures de bureaux génériques, sur des sites de travail monofonctionnels. Bien que la demande pour ce type d’espace ne soit suffisante au sein de ce marché de la location, de nouveaux bureaux continuent de voir le jour. Un marché du remplacement s’est constitué dans lequel des entreprises repèrent des bureaux dont des critères spécifiques leur correspondent, laissant d’autres immeubles de bureaux inoccupés. Les nouveaux immeubles chassent les anciens.
Nous avons cherché la raison de l’échec des sites de bureaux monofonctionnels dans l’intérêt des employés et du marché de l’emploi en général. Les employés bien formés sont une denrée rare et un bon salaire ne suffit pas à les convaincre d’accepter un poste, il est donc important de proposer d’autres avantages. De jeunes employés de formation supérieure aspirent à un environnement de travail sûr, accessible en transport en commun, entouré de commodités tels que des cafés, des magasins et des restaurants, le tout à quelques minutes de marche. L’évolution de l’aménagement urbain et de notre environnement artificiel implique de nouveaux modèles immobiliers et de géographie économique. Plusieurs années doivent passer avant que les avant-gardes architecturales et urbaines soient visibles sous la forme de nouveaux bâtiments et motifs urbains. Les villes et les immeubles sont encore créés selon des principes fonctionnalistes, allant à l’encontre de signes avant-coureurs. Cela dit, une nouvelle conception de l’espace, qui préfère des immeubles de bureaux multifonctionnels et centraux, est en train de se développer ; une tendance qui inverse les torts de l’ère moderniste et entame peut-être un nouvel héritage.
Traduit de l’anglais par Colette Taylor-Jones
(Cet article a été publié dans Stream 02 en 2012.)
