Le bureau et la ville : douze hypothèses

La boîte de Pandore de l’information est à présent bel et bien ouverte et, tel l’air que nous respirons, l’information est omniprésente. Ainsi, considérer la conception du lieu de travail comme une chose distincte de la technologie de l’information est une erreur aussi grave que de penser que la technologie n’a pas d’impact sur le quotidien et la routine des employés. Les conceptions d’espaces physiques de travail, de technologies d’information et de villes ne peuvent plus être envisagées comme trois spécialités indépendantes. Au XXI^e siècle, le défi des architectes, des urbanistes et des fournisseurs informatiques est de s’adapter, de façon cohérente, systématique et créative, à une série de phénomènes tant flexibles, socio-techniques, spatiaux qu’économiques.

Cette vision holistique n’a rien à voir avec l’inégalité avec laquelle les immeubles de bureaux sont conçus et livrés de nos jours. À Londres et New York, à Paris et Francfort, à Sydney et Singapour, à Dubaï et Shanghai, d’immenses immeubles de bureaux, hermétiques et isolés, continuent d’être érigés dans des configurations toujours plus iconiques. De tels feux d’artifices architecturaux sont justifiés par les architectes – à tort, selon moi – à travers le mantra des critères d’environnement durable. On évoque bien moins souvent les influences extra-architecturales comme les évolutions technologiques qui sapent les conventions temporelles et spatiales et mènent à des organisations de plus en plus fluides des horaires quotidiens et, en réalité, de chaque aspect de notre vie sociale, professionnelle et intellectuelle.

Il ne faut cependant pas oublier que le bureau n’est pas une entité très ancienne ni très stable. Les changements qui s’opèrent aujourd’hui dans le monde du travail sont au moins d’une aussi grande portée que l’impact, il y a deux cents ans, de la révolution industrielle. En quelques décennies seulement, les villages et paysages créés avec tant de peine au fil des siècles par des coutumes et pratiques, elles-mêmes déterminées par les fêtes des saints et les saisons, ont été abandonnés. Des agriculteurs et paysans émigrés, poussés par le battement mécanique du tambour industriel, ont troqué leurs habitudes rurales pour de nouvelles, et sûrement  bouleversantes, méthodes de travail dans l’obscurité de moulins sataniques, au son de sirènes et klaxons, dans des taudis grouillants de monde. Clairement, cela n’a pas été un épisode agréable de l’histoire de l’urbanisme, j’en conviens, mais il est certainement comparable dans son ampleur et son intensité à la situation contemporaine que je vois comme un phénomène potentiellement libérateur de ce que les futurs historiens appelleront : « révolution de l’information ».

Les villes et les bureaux du XX^e siècle seront considérés comme transitoires puisqu’ils ont été bâtis, d’une part, sur l’héritage de précédents industriels du siècle passé, en fonction d’hypothèses simplistes quant à la nature du travail ; d’autre part, suivant des notions qui s’avèrent de moins en moins certaines concernant la nature et les horaires du travail de bureau. Jusqu’à très récemment, peu d’urbanistes, d’architectes et même de space planners – qui auraient dû se méfier étant donné leur proximité avec les clients et leur responsabilité envers les utilisateurs – se demandaient combien de temps encore il serait nécessaire d’amasser autant d’employés dans ces sortes d’usines, de 9h à 17h tous les jours. Les demandes de bureaux, en ville ainsi que dans les centres d’affaires en banlieue, sont toujours calculées par des cadres immobiliers et gestionnaires d’installations sur la base d’une probabilité très vulnérable et surtout anachronique : pour eux, la colocation et la synchronie, essentielles dans le cadre des usines du XIX^e siècle et des immeubles de bureaux du XX^e siècle, seront toujours appropriées à l’information de plus en plus complexe, fluide, ouverte et riche, ainsi qu’aux tâches de plus en plus interactives – tâches caractéristiques des métiers de l’économie du savoir.

Il est déjà évident que l’impact architectural et urbanistique de la mondialisation est à l’opposé de la dispersion – l’industrie des services financiers, par exemple, est concentrée dans un petit nombre de grandes villes.

Quelle est la portée de ces puissantes technologies sur les immeubles et les villes ? Nous vivons aujourd’hui, et ce pour la première fois depuis la révolution industrielle, la possibilité de créer des immeubles et des villes à partir de conventions temporelles et spatiales totalement inédites. Cela dit, je ne pense pas du tout que la conséquence la plus probable consiste en une décentralisation : imaginez des travailleurs du savoir solitaires, confinés chez eux, travaillant depuis leurs McManoirs, parsemés çà et là dans des banlieues vallonnées, uniquement connectés grâce au nuage invisible de l’électronique, éventuellement à une autoroute.

Au niveau de l’urbanisme et de l’architecture, le futur sera peut-être bien plus subtil et profond, tourné vers la concentration au détriment de la dispersion, l’interaction au détriment de l’isolement, la socialisation au détriment de l’introspection, la stimulation au détriment du repli. Ce qui est à notre portée collective n’est rien moins que la réévaluation et la réinvention de ce que nous entendons par la ville. Ce n’est que dans le contexte élargi de la vie urbaine qu’il devient possible d’envisager les modes d’interactions physiques et virtuelles selon lesquels on peut – ou plutôt qu’on ne peut pas – décrire la vie au bureau.

La puissance, la fiabilité et l’omniprésence croissantes de la technologie posent une question fondamentale, et même existentielle, sur l’utilité et la valeur du lieu physique dans un monde de plus en plus virtuel. Qu’apporte-il de plus que la virtualité ? Associées, la synchronisation universelle et la connectivité instantanée semblent bien placées pour évincer des conventions spatiales et temporelles de plus en plus superflues – comme celle du travail en interaction constante pendant toute la journée. Les travailleurs du savoir – c’est-à-dire nous tous, tôt ou tard – seront libérés de ces conventions obsolètes. La vie et l’économie des villes seront certainement revigorées par le nombre croissant de personnes profitant d’horaires flexibles et du potentiel intellectuel développé par une connectivité toujours plus spontanée et fortuite.

Quelles pourraient être, en pratique, les conséquences de ces hypothèses sur la conception et la gestion des lieux de travail et des villes ?

La ville

Hypothèse 1 : Les réseaux et groupes d’entreprises commerciales solidaires, grands et petits, généraux et spécialisés, établis et embryonnaires, seront promus et gérés à un niveau urbain, sachant que leur succès ne dépendra pas seulement de la somme d’apports individuels mais de la gestion de leurs interactions.

Hypothèse 2 : La juxtaposition et le brassage des usages mixtes et complémentaires – le travail, l’éducation, les institutions, les hôtels, le logement, le divertissement, les restaurants, les bars – seront encouragés. La complémentarité de ces activités attirera les talents, favorisant ainsi une économie du savoir pleine de vie. Les modes d’utilisation homogènes sur une étendue supérieure à un bloc seront interdits.

Hypothèse 3 : Plus les méthodes de travail mobile sont tenues pour acquises, plus le potentiel professionnel, social et intellectuel des espaces interstitiels, publics et semi-publics – les rues et les places, les restaurants et les cafés – sera vu comme une conséquence logique de l’importance vitale des modes de communication inter et intra-organisationnels.

Hypothèse 4 : Une gamme bien plus large et subtile de niveaux de perméabilité – allant de l’accès gratuit 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, à la vie privée la plus totale – sera contrôlée et gérée comme un devoir essentiel des propriétaires et de la ville. Au sein d’une économie urbaine plurielle, l’utilisation de l’espace sera concentrée, au fil du temps, sur la gestion de la perméabilité afin de créer des conditions propices à la combinaison animée mais fiable d’activités intellectuelles, sociales et commerciales.

Hypothèse 5 : Poursuivre le développement et l’évolution du tissu urbain dans son ensemble sera aussi important que de gérer les transformations au sein d’immeubles individuels. Des structures de location seront conçues et organisées afin de favoriser une trajectoire bénéfique vers la collectivité ouverte.

Hypothèse 6 : L’exploitation maximalisée des espaces et des immeubles sera autant valorisée que la sous-occupation sera condamnée. Pour des raisons sociales et économiques, le tissu urbain dans son ensemble sera conçu et géré afin d’être aussi durable que possible dans son usage.

Le bureau

Hypothèse 7 : Les travailleurs du savoir, mobiles et maîtres de leur temps, auront besoin de beaucoup moins d’espace de bureau mais l’utiliseront de façon bien plus intensive – que ce soit à l’heure, à la journée, à la semaine ou à l’année. Les enquêtes sur l’emploi du temps ont déjà suffisamment démontré qu’une grande partie des espaces de bureaux est actuellement, et sérieusement, en déficit d’utilisation – jusqu’à 50% – y compris au cours des traditionnelles huit heures de travail.

Hypothèse 8 : Les espaces souples et à usages mixtes seront très appréciés. L’excédent, déjà très évident, d’espaces de bureaux conventionnels sera reconverti et adapté à de nouvelles fonctions. De nouveaux types de bâtiments et de nouvelles formes de location seront conçus pour accueillir des usages variés et complémentaires.

Hypothèse 9 : Les espaces de circulation au sein des immeubles seront plus importants que les espaces de bureaux eux-mêmes. Les nouveaux bâtiments seront délibérément conçus pour être moins efficaces que les bureaux conventionnels afin de promouvoir la circulation, qui stimule l’interaction.

Hypothèse 10 : Les espaces interstitiels, dans les bâtiments et entre les étages, seront aussi revalorisés : on reconnaîtra leur grand potentiel d’attraction et d’interaction à la fois inter et intra-organisationnelle.

Hypothèse 11 : Les espaces intérieurs seront perçus comme aussi attractifs et précieux que les espaces alentour. Les spéculations conventionnelles au sujet des vues extérieures seront supplantées par la connectivité, l’animation et la stimulation qui émanent d’espaces collectifs bien peuplés, bien gérés et convenablement partagés.

Hypothèse 12 : Les retours sur la performance des entreprises locataires seront évalués afin que la plus-value des espaces de bureaux ne soit plus jamais fondée sur des transactions immobilières arbitraires. Comme pour la vente au détail, l’intensité et la valeur d’usage deviendront les principaux critères d’évaluation. Les loyers seront liés au rendement, c’est-à-dire à la performance des entreprises locataires au fil du temps. Des associations bénéfiques, comme des combinaisons complémentaires de grandes entreprises et de locations plus modestes, spécialisées et rentables, seront programmées, gérées et orchestrées.

La nécessaire redéfinition de la chaîne logistique

Les transformations radicales des méthodes de travail ainsi que les nouveaux modes de vie, à cause de l’émergence de l’économie du savoir, ont pour conséquence que les bureaux, en tant que type architectural mais aussi comme part entière de l’urbanisme, sont devenus obsolètes et ont urgemment besoin d’être repensés. En fait, on se serait attendu à ce que les employés de bureaux, les architectes et la communauté de l’immobilier aient déjà trouvé une réponse au défi lancé par ces mutations. Pourquoi l’innovation est-elle si pressante et pourtant si difficile à rencontrer ?

La réponse réside peut-être dans la nature particulièrement réfractaire et fragmentée de la pratique de l’immobilier de bureaux, surtout dans un monde de promoteurs anglophones. Après avoir tenté pendant des années de tisser des liens entre les utilisateurs d’espaces de bureaux, les promoteurs et les agents immobiliers, ma conclusion personnelle est que le rapport entre l’offre et la demande a été (et continue) d’être extrêmement déformé par l’accent mis sur les affaires et les transactions, plutôt que fondé sur des considérations à long terme, telles que l’utilisation de l’espace dans le temps, l’impact que le bureau peut avoir sur ses utilisateurs ou la performance des entreprises – autrement dit une réflexion sur la fonction de l’espace.

Au lieu de cela, nous sommes face à une chaîne logistique qui commence par un apport pécunier, disons à Abu Dhabi, passe par un promoteur à Londres, par exemple, qui engage des avocats, puis des programmateurs, et ensuite des architectes et une équipe de design pour enfin revenir aux mains de constructeurs. Pendant ce temps, des agents immobiliers cherchent à démarcher les départements immobilier d’entreprises qui, l’affaire réglée, s’en remettent à des gestionnaires d’installations – qui ont sûrement peur des utilisateurs. L’aménagement de l’espace et l’architecture d’intérieur sont souvent conçus selon des programmes qui ne sont pas forcément liés aux intérêts premiers des clients. En d’autres termes, les chaînes existantes pour le développement des bureaux, leur conception et la gestion des équipements sont à sens unique, hachées, intéressées, imparables et surtout – c’est là le pire – sans feedback.

Il n’est donc pas étonnant qu’autant d’immeubles de bureaux soient dysfonctionnels. Le système de livraison dont nous avons hérité et que nous tenons pour acquis ne peut, dans sa forme actuelle, se réparer. La solution est simple : en réintroduisant intelligence, réponses adaptées et feedback dans l’offre et la livraison des immeubles de bureaux, les douze hypothèses listées ci-dessus pourraient se réaliser. Ainsi, nous n’aurions pas seulement des immeubles de bureaux, mais des villes du XXI^e dont l’économie du savoir a tant besoin, et qu’elle mérite.

Traduit de l’anglais par Colette Taylor-Jones

(Cet article a été publié dans Stream 02 en 2012.)